Když Česká národní banka uvádí základní sazbu 3,75 %, může se zdát nelogické, že nové hypotéky mají průměrný úrok okolo 5 %. Banky si ale cenu hypoték neurčují jednoduchým přičtením marže k repo sazbě. U dlouhodobého úvěru sledují především cenu peněz na několik let dopředu.
Co vlastně znamená sazba ČNB
Dvoutýdenní repo sazba je hlavním nástrojem měnové politiky České národní banky. Ovlivňuje cenu krátkodobých peněz v ekonomice, úročení mezibankovních obchodů, spořicích účtů i úvěrů. Není to však sazba, za kterou si domácnost může půjčit na třicet let.
Hypotéka s fixací na tři nebo pět let je z pohledu banky dlouhodobější závazek. Banka proto řeší, za jakou cenu dokáže peníze zajistit po dobu fixace a co trh očekává od inflace a úrokových sazeb v dalších letech.
Od sazby ČNB k sazbě hypotéky
Proč jsou důležité úrokové swapy
Úrokový swap lze zjednodušeně chápat jako tržní cenu zajištění úroku na určitou dobu. Pro hypotéky s víceletou fixací jsou proto relevantnější například tříleté nebo pětileté swapové sazby než samotná dvoutýdenní repo sazba.
Podle ČBA vzrostl průměr českých pětiletých swapů z červencových 4,35 % na srpnových 4,50 %. V první polovině září se kvůli domácím i zahraničním faktorům dostal nad 4,70 %. Bankám tak zdražoval důležitý vstup právě v době, kdy ČNB svou základní sazbu držela na 3,75 %.
Proto se může stát, že ČNB sazbu nezmění, ale hypoteční nabídky přesto zdraží. Stejně tak mohou hypotéky začít zlevňovat ještě před oficiálním snížením sazby ČNB, pokud dlouhodobé tržní sazby poklesnou a konkurence mezi bankami zesílí.
| Sazba | Co vyjadřuje |
|---|---|
| Repo sazba ČNB: 3,75 % | Krátkodobá měnověpolitická sazba |
| Pětiletý swap: 4,50 % v srpnu | Tržní cena delších peněz a očekávání |
| Nová hypotéka: průměr 5,00 % | Výsledná realizovaná sazba pro klienta |
Čísla zachycují různé finanční veličiny, a proto je nelze porovnávat jako jednu totožnou sazbu.
Co všechno banka přidává do výsledné ceny
Rozdíl mezi tržní cenou peněz a klientskou sazbou není pouze čistý zisk banky. Výsledná sazba musí pokrýt několik vrstev nákladů a rizik:
- náklady na získání a zajištění zdrojů po dobu fixace,
- kapitálové a regulatorní požadavky,
- riziko, že klient nebude úvěr řádně splácet,
- administrativu, ocenění a správu úvěru,
- obchodní marži banky a prostor pro individuální slevu,
- riziko předčasného splacení nebo změny tržních podmínek.
Proč každý klient nedostane stejnou sazbu
Průměr 5 % neznamená, že každý zájemce dostane právě tuto nabídku. Banka hodnotí konkrétní úvěr, klienta i zastavovanou nemovitost. Dva lidé se stejným příjmem tak mohou obdržet rozdílné podmínky.
Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti
Nižší LTV znamená pro banku obvykle nižší riziko. Klient s větším podílem vlastních prostředků proto může získat výhodnější sazbu než klient financující vysokou část hodnoty nemovitosti úvěrem.
Stabilita a doložitelnost příjmů
Rozhoduje nejen výše příjmu, ale také jeho zdroj, pravidelnost, délka zaměstnání či podnikání a celkové závazky domácnosti. Spotřebitelské úvěry, kreditní karty a kontokorenty mohou bonitu snížit, i když je klient aktivně nečerpá.
Délka fixace a doplňkové podmínky
Jednotlivé fixace vycházejí z jiné části úrokové křivky. Nabídku mohou ovlivnit také účet u banky, pojištění schopnosti splácet nebo další produkty. Sleva na sazbě však není automaticky výhodná, pokud ji převáží cena povinné doplňkové služby.
Má smysl čekat na snížení sazeb?
Samotná stabilní repo sazba není zárukou, že hypotéky v příštích měsících zlevní. ČBA v zářijovém komentáři upozornila, že delší tržní sazby rostly a průměrná realizovaná sazba nových hypoték se v srpnu zvýšila z 4,90 na 5,00 %. Krátkodobý vývoj proto nelze spolehlivě odvodit jen z následujícího zasedání ČNB.
Pokud už máte vybranou nemovitost, je praktičtější porovnat celkovou cenu koupě a financování než čekat na neurčité „lepší sazby“. Pokud zatím nemáte dostatečnou rezervu nebo by byla splátka příliš napjatá, je naopak rozumnější nejprve zlepšit vlastní finanční pozici.
Co může žadatel ovlivnit už dnes
- porovnat více bank na stejných vstupních údajích,
- prověřit, zda lze snížit LTV vyššími vlastními prostředky,
- zrušit nepotřebné úvěrové rámce a omezit jiné závazky,
- vybrat fixaci podle plánu, ne pouze podle nejnižší sazby,
- počítat s rezervou i po zaplacení vlastního podílu,
- porovnat sazbu společně s poplatky a povinnými produkty.
Můj pohled: nečekejte na jediné magické číslo
Sazba ČNB je důležitá, ale pro cenu hypotéky představuje pouze jednu část skládačky. Stejně podstatný je vývoj dlouhodobých tržních sazeb a konkrétní situace žadatele. Proto může dobrá příprava a správné porovnání nabídek přinést větší rozdíl než několik měsíců pasivního čekání.
U financování nemovitosti je potřeba spojit úrokovou sazbu, kupní cenu, vlastní zdroje, rezervu i dlouhodobou udržitelnost splátky. Teprve celek ukáže, zda je nabídka skutečně dobrá.
Zdroje a aktuální data
Informace v článku mají obecný informační charakter a nepředstavují individuální finanční, úvěrové ani investiční doporučení. Konkrétní sazba a podmínky úvěru vždy závisejí na posouzení klienta, nemovitosti a aktuální nabídce poskytovatele.